등기부등본 제대로 보는 방법!! 모르면 사기 당합니다.

부동산 거래에서 등기부등본을 확인하는 것은 필수적입니다. 등기부등본에는 부동산의 소유권,

저당권, 전세권 등의 권리 관계가 기록되어 있어, 이를 제대로 읽고 이해하는 것은 사기를 예방하는데

있어 매우 중요합니다.

 

저도 이번에 전셋집으로 들어가기 위하여 등기부등본을 제대로 읽고 해석하는 방법을 Study 하여

방법을  공유하려고 합니다.

 

 

목차

 

1. 등기부등본이란 ?

 

등기부등본은 부동산의 권리 관계를 공적으로 증명하는 문서입니다. 이 문서를 통해 부동산의

소유자,  소유권 변동 내역, 저당권 설정 여부 등을 확인할 수 있습니다.

 

부동산 거래 시 반드시 등기부등본을 확인해야 하며, 등기부등본에는 크게 표제부, 갑구, 을구로

나뉩니다.

 

등기부등본 이미지

 

 

2. 표제부

 

표제부는 등기부등본의 첫 번째 부분으로 부동산의 기본 정보가 기록되어 있습니다. 여기에는

부동산의 소재지, 건물명, 면적 등이 기록되어 있습니다. 

 

등기부등본 _ 표제부

 

   **** 표제부에서 확인해야 할 사항 ****

 

- 주소가 정확히 계약하고자 하는 집주소가 맞는지 확인한다.

 

- 근린생활시설이 아닌지 확인한다.

 (근린생활시설이란? 상가용 건물과 주거용 건물이 혼합되어 있는 건물의 형태를 말하는데

  상가용 건물에 주거용으로 조금 개조를 하여 임대를 하게 되면 세입자 입장에서 문제가 

  발생할 수 있습니다.)

 

- 근린생활시설에 입주한 세입자가 전세자금 대출을 이용해야 된다던지, 나중에 전세 보증보험을

  가입해야 하는 상황이 왔을 때 가입이 안 될 수 있습니다.

 

- 또, 내가 이 집에서 살고 나갈 때 다음 세입자를 구해서 나가야 할 경우도 발생될 수 있는데

  다음 세입자 입장에서도 전세자금 대출이 안되고, 보증보험이 가입이 안되니깐 안 들어올 수 

  있습니다.

 

 

3. 갑 구

 

갑구는 부동산의 소유권에 관한 사항이 기록된 부분입니다. 여기에는 현재 부동산의 소유자 정보,

매매, 상속, 증여 등의 사유로 소유권이 변동된 내역이 있는지 확인할 수 있습니다.

 

특히, 소유권이 여러 번 변동된 경우 그 사유와 흐름을 잘 파악하는 것이 중요합니다.

 

등기부 등본 _ 갑구

 

   **** 갑구에서 확인해야 할 사항 ****

 

- 계약 현장에 나와 있는 사람이 등기부등본 상에 소유자가 맞는지 주민등록증(인감증명서)과

  등기부등본의 소유자와 동일 인물인지 필히 확인할 것.

 

- 갑구에 가등기 문구가 있을 때는 곧 집주인이 바뀐다는 경우입니다. 세입자 입장에서는 

  치명적인 피해가 발생할 수 도 있습니다. 그래서 가등기가 있으면 왜 가등기가 있는지 필히

  확인을 해야 합니다.

 

-  입주 후에도 집주인이 바뀌는 경우가 있는데 입주 후에도 주기적으로 등기부등본 확인이

    필요합니다.

 

-. 갑구에 압류, 가압류 표기가 표기되어 있다면, 너무나도 위험한 것이기 때문에 절대 계약하면

   안됩니다. 앞으로 이 집주인의 소유권에 문제가 생길 가능성이 상당히 높기 때문입니다.

 

- 압류, 가압류가 걸려 있다는 것은 이 집의 주인에게 돈을 빌려준 누군가가 돈을 못 받아 재판에

  소송을 걸어 놓았다는 표시입니다.

 

 

4. 을 구

 

을구에는 소유권 이외의 권리에 대한 내용 기록되어 있습니다. 주로 저당권, 전세권, 임차권 등이

포함되며, 이를 통해 부동산이 담보로 잡혀 있어 빚이 얼마나 되는지 근저당 여부를 확인할 수 있고

전세 계약이 체결된 상태인지를 알 수 있습니다.

 

◆ 저당권 : 금융기관이나 개인이 설정한 저당권 내역을 확인할 수 있습니다. 저당권이 설정된

                    부동산은 채무불이행 시 경매에 넘어갈 수 있어 주의가 필요합니다.

 

◆ 전세권 및 임차권 : 전세권이나 임차권이 설정되어 있는 경우, 해당 부동산에 이미 거주 중인

                                      세입자가 있을 수 있습니다. 이를 확인하지 않고 매매 계약을 체결하면

                                      큰 손해를 볼 수 있습니다.

 

등기부등본 _ 을구

 

   **** 을구에서 확인해야 할 사항 ****

 

- 근저당이 잡혀 있는지 확인한다. 근저당이 잡혀 있다는 것은 은행 일수도 있고, 제삼자 일수도

  있는데 누군가가 이 집을 담보로 잡고 있다는 증거 이므로, 나는 후순위가 된다.

 

- 빚이 얼마나 있는지 확인할 때는 근저당 채권채고액(120% 정도 설정됨)에서 약 20% 정도

  빼면 됩니다.

 

- 근저당이 안 잡혀 있고, 만약에 임차권등기 가 걸려 있다면 계약하지 말아야 합니다. 내 보다

  앞서있는 세입자가 있다는 표시입니다.

 

 

5. 사기 예방을 위한 체크리스트

 

◆ 표제부와 실제 부동산이 일치하는지 확인 : 주소, 면적 등을 꼼꼼히 확인하세요.

 

◆ 갑구에서 소유권 변동 내역 확인 : 현재 소유자가 확실한지, 소유권 변동이 너무 잦지는 않았는지

                                                                 점검합니다.

 

◆ 을구에서 저당권, 전세권 확인 : 부동산이 담보로 잡혀 있거나 전세 계약이 되어 있는지 확인해야

                                                            합니다.

 

◆ 등기부등본의 최신성 확인 : 등기부등본이 최신 버전인지, 발급일자를 반드시 확인해야 합니다.

                                  

◆ 계약 후 전입신고와 확정일자는 최소한의 안전장치 이므로 이유를 불문하고 무조건 빨리

     해야 합니다.( 주민센터, 인터넷에서 가능 ) , 계약 전에 하는 것을 추천.

 

◆ 근저당이 갑자기 치고 들어오는 경우가 있는데 ( 금융기관이나 제삼자의 채권이 들어옵니다 ),

     근저당의 경우는 그 즉시 효력이 발생되고, 전입 시 고의 경우는 신고 후 다음날에 효력이 발생

     됩니다. 그래서 나의 권리가 후순위가 될 수 있습니다. 그래서 계약 전에 신고하는 것을 추천.

 

◆ 계약서에 특약을 걸어줍니다.

 

부동산 임대치 계약서 _ 특약