"전세사기" 유형 및 사기 안 당하는 방법

 

요즘 전세사기가 사회적으로 아주 큰 문제로 떠오르면서 전세를 준비 중인 수많은 사람들이

불안해하고 있습니다.

 

이 피 같은 내 돈을 지키기 위해 최소한, 반드시 전세 계약 전 확인해야 할 내용들을 정리했으니

확인하시어 피 같은 내 돈이 전세사기를 당할 위험에서 크게 줄일 수 있을 것 같습니다.

 

이 포스팅에서는 전세사기의 "대표적인 유형과 전세사기 안 당하는 방법, 집 주인이 전세금을

돌려주지 않을 때"  대처 방법에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

목차

 

1. 전세사기 대표적인 유형

 

 

1) 계약 잔금일 or 이사 당일 집주인의 대출 실행

▣ 사기 수법

 

● 집주인이 세입자에게 받은 보증금을 기존 대출 상환에 사용하고, 다시 담보 대출을

   실행하는 경우.

 

● 같은날 전입신고와 근저당이 발생하면 근저당이 우선

   ( 전입신고 : 신고 다음날부터 효력발생, 근저당 : 발생 즉시 효력 발생)

( 예시 ) 세입자는 오전에 보증금 2억 원을 잔금 처리함, 집주인은 같은 날 오후 보증금 2억 원을

            기존 주택담보대출 상환후 같은 날 주택 담보로 다시 과다대출받음.

            집주인의 부채(대출금+전세보증금)가 주택 시세보다 크면 안 갚을 가능성이 있음.

            주택 경매에 넘어감. 결국 A 씨는 보증금을 돌려받지 못할 위기에 처합니다.

 

▣ 위험 신호

 

● 보통 세입자가 이사 후 전입신고를 하는데 집주인이 오전에 전입세대 열람원을

    때 보면 아무것도 안 나오기 때문에 대출 가능함.

 

● 집주인이 "보증금 입금 후 당일/다음날 대출 계획"을 밝힘.
   등기부등본에 근저당권 설정 기록이 있고, 대출 잔액이 보증금보다 높음.

▣ 예방법

● 계약 직전 및 잔금 전 마지막으로 등기부등본을 재 확인해 새로운 근저당권 설정

   여부를 확인합니다.

● 계약서 작성 시 특례사항 추가함. "집주인은 세입자 동의 없이 주택을 담보로 대출할 수 없음"

   조항을 추가합니다.

 

 

 

2) 이사 당일 전입신고 미 이행으로 인한 사기

 

▣ 사기 수법

 

● 세입자 부주의로 이사 당일날 세입자가 전입신고를 하지 않을 시, 이것은 집주인(사기범일 경우)

   에게 사기 칠 수 있도록 시간을 벌어주는 것임.

 

● 사기범이 "전입신고는 나중에 해도 된다"며 서둘러 보증금을 받은 후, 부동산을 타인에게

   매각하거나 이중 전세를 놓는 경우.
   당일 전입신고가 없으면 법적 거주 사실 증명이 어려워 보증금 반환 소송 시 불리합니다.

 

▣ 위험 신호

 

● 집주인 또는 중개인이 전입신고를 꺼리며 "당장 안 해도 된다"라고 주장.

● 실제 집에 거주자가 있으며, 명의가 다른 사람으로 되어 있음.

 

▣ 예방법

 

● 이사 당일 반드시 주민센터 방문 또는 정부 24에서 온라인으로 전입신고 할 것.

● 현관 계량기·우편물 등을 통해 실 거주 여부를 확인합니다.

 

3) 공인중개사와 집주인의 조직적 사기

 

 

▣ 사기 수법

 

● 부동산 중개업자가 집주인과 결탁해 허위 매물을 등록하거나 서류를 조작해

   보증금을 편취하는 사기.

( 예시 ) 부동산 중개업자는 등기부등본을 위조해 가짜 소유주를 내세우고,

            여러 세입자에게 동시에 계약을 요구합니다.

 

● 집주인이 돈이 부족하여 대출을 먼저 조금 받고, 그 뒤에 전입신고를 해 달라고

   요청하는 경우

 

▣ 위험 신호

 

● 중개업자가 서류 확인을 귀찮아하거나, 직접 소유주를 대면하지 못하도록 방해.

● 중개사무실이 임시 위치에 있거나, 법인등록번호·사업자등록증을 제시하지 않음.

 

▣ 예방법

 

● 국토교통부 부동산중개업 정보시스템에서 해당 중개업소의 등록 여부와

   과거 위반 기록을 확인.

● 중개인을 통해 계약할 경우, 반드시 소유주 본인 확인 및 대면으로 계약을 요구합니다.

 

● 아무리 조건이 좋은 물건이라도 조금이라도 찜찜한 경우는 계약하지 않는다.

 

4) 등기부등본 상 과다 대출

 

 

▣ 사기 수법

● 집주인이 보증금보다 높은 대출을 이미 받은 상태에서 계약을 진행. 이후 채무 불이행 시

   세입자의 보증금 반환 순위가 뒤로 밀려 전액을 돌려받지 못함.

( 예시 ) 등기부등본을 볼 줄 몰라서 등기부등본상에 많은 근저당이 이미 잡혀 있는데

            전세로 들어가는 경우

▣ 위험 신호

● 등기부등본의 근저당권 총액이 보증금의 70%를 초과.

 

● 집주인이 "대출은 안 받았다"며 등기부등본 확인을 회피.

▣ 예방법

● LTV (Loan to Value) 비율 계산: (근저당권 총액 ÷ 집 시가) × 100

● LTV 비율이 70% 이상일 경우 위험 (예: 시가 3억 원, 근저당권 2.5억 원 → LTV 83%).

● 전세권을 설정하면 우선변제권을 확보할 수 있습니다.

 

2. 전세사기 안 당하는 방법

 

 

1) 전세금을 지키는 전입신고와 확정일자

● 전입신고: 임대차 계약을 주장할 수 있는 대항력을 갖추는 조건

  ( 대항력이란 -> 집주인이 돈을 안 주거나 집이 경매로 넘어갔을 때 내 돈을

                           지킬 수 있는 권리 )

 

※ 대항력이 생기는 날은 전입신고 한날이 아닌 다음날 0시부터 대항력이 발생됨.

● 확정일자: 경매 시 우선변제권을 가지는 권리

  ( 배당받을 수 있는 순위를 정해줍니다 )

※ 전세금을 지키기 위해서는 전입신고가 필수이며, 전입신고가 없는 확정일자는

    의미가 없습니다.

2) 집 계약 시 주의사항

 

● 잔금일과 그다음 날 등기부 등본 필히 재 확인할 것.

 

● 이사 당일 전입신고 필히 할 것.

  ( 가능하다면 잔금날 전에 전입신고와 확정일자를 완료하면 좋다 )

 

● 공인중개업소는 공식 등록 업체에서 할 것.

 

● 등기부등본 근저당권 총액과 LTV 비율 계산하여 확인할 것.

● 계약 전에 대출이 있는 경우, 근저당 금액을 확인하고, 전세금을 받을 때 말소한다는 조건을

   계약서에 넣는다.

   ( 계약 직전 필히 말소 확인증 확인 및 등기부등본에 실제 말소 되었는지 확인한다.)

● 특약사항에 "잔금 다음날까지 등기부 등본 사항을 유지한다."는 문구를 넣는다

● 가능하면 전세보증보험에 가입해 안전장치를 마련하세요.( 주택도시보증공사 HUG )

 

● 계약서 공증받기 ( 사기 의심 시 필수 )

 

 

 

3. 집주인이 전세금을 돌려주지 않을 때 대처방법

 

전세 계약이 끝난 후, 집주인이 돈이 없는 상황에서 다음 세입자가 안 구해져 전세금을 받지 못할 경우

 

1) 임차권 등기명령 신청

 

● 전세 계약이 끝난 후 임차권 등기명령을 한다.

 

● 임차권 등기가 완료된 이후에는 다른 곳으로 이사를 가도 대항력이 유지되기 때문에

   받지 못한 전세금을 지킬 수 있다.

 

● 임차권 등기 이후에는 소송을 통하여 경매에 넣을 수 있다.

 

2) 경매를 통한 해결

 

● 임차권 등기 후에도 전세금을 돌려받지 못하면, 소송을 통해 강제경매를 진행할 수 있다.

 

● 이때 배당신청을 통해 우선적으로 배당금을 받을 수 있습니다.